Viver em condomínio tem muitas vantagens, desde ter melhores opções de lazer, mais segurança e organização, até a possibilidade de conviver e fazer amigos. Além disso, os condomínios oferecem acesso a estruturas como piscina, academia, playground e outros, com um excelente custo/benefício. Para que isso funcione, porém, é preciso que haja regras claras, colaboração e também conhecimento sobre o que diz a legislação. A COVID-19 trouxe para os condomínios um novo entendimento do uso dos espaços coletivos e novas regras como a utilização de máscara. Para síndicos e administradores, vieram muitos desafios para lidar com o já chamado de “novo normal” em um contexto no qual as opiniões e noções de coletividade se diferem de morador para morador.
A advogada Laís da Costa Tourinho lembra que a obrigação de uso de máscara em locais coletivos é ditada pela Lei 13.979/2020, em seu artigo 3 A, que determina que “é obrigatório manter boca e nariz cobertos por máscara de proteção individual, conforme a legislação sanitária e na forma de regulamentação estabelecida pelo Poder Executivo federal, para circulação em espaços públicos e privados acessíveis ao público, em vias públicas e em transportes públicos coletivos”.
“Afastando-se qualquer dúvida sobre a aplicação da norma aos espaços comuns dos condomínios, se tem a previsão do inciso III deste mesmo artigo, que alarga o uso obrigatório de máscara aos ‘demais locais fechados em que haja reunião de pessoas’”, complementa.
Laís indica que a primeira orientação aos síndicos e administradores é no sentido de sensibilização e conscientização dos condôminos e também dos funcionários.
“Assim, enviar circulares com as informações e afixar as regras em local visível é o primeiro passo, inclusive dando conhecimento a todos da legislação aplicável”, orienta a advogada.
Para aplicação, contudo, de multas internas, é necessário que tal fato esteja expressamente previsto em Convenção de Condomínio ou Regimento Interno, sendo recomendável a convocação de assembleia para deliberar especificamente sobre a inclusão desta infração como sendo punível com multa.
“Se não houver tal previsão em Convenção ou Regimento, ainda é possível enquadrar a conduta como comportamento antissocial, nos termos do art. 1337, parágrafo único, do Código Civil, porém, para aplicação de multa nesta situação, será necessária a deliberação de 3/4 dos demais condôminos. Apesar de não termos conhecimento de ações judiciais movidas por condôminos ou pelos próprios condomínios para compelir um morador ao uso da máscara, entendemos que, com base na Lei 13.979/2020 e diversos Decretos Municipais, é viável esta alternativa, que deve, contudo, ser a última utilizada”, complementa a especialista.
Vantagens, desafios e o poder do diálogo
Com uma boa gestão condominial, é possível morar em um empreendimento com estrutura completa, sem pagar uma taxa exorbitante. É o que o destaca Eric Pereira, gerente de vendas imobiliárias que atua na construtora JVF.
“O valor é variável, mas no Vivace, por exemplo, hoje, é em torno de R$ 270,00 e o empreendimento conta com academia, piscina, espaço Gourmet e diversos outros itens”, destaca.
As vantagens são claras, mas os desafios também existem. Afinal, alguns condomínios podem ter a população de um bairro ou até de uma pequena cidade. Um exemplo é o Vivace Cabula VI, empreendimento da construtora JVF. São 258 apartamentos em todo o condomínio, onde os moradores dividem áreas comuns e utilizam equipamentos de forma coletiva.
Embora as regras formais e a legislação sejam fundamentais para alguns casos, o gerente predial do Vivace Cabula VI, Ubirajara Santana, pontua que, para uma boa convivência, é preciso apostar no respeito.
“Os conflitos ocorrem, mas eu procuro manter sempre aberta a via do diálogo, além de procurar me colocar no lugar do outro. Às vezes, uma pessoa descumpre uma regra por esquecimento ou alguma dificuldade. Como faz parte do trabalho da administração gerenciar isso, eu procuro dialogar com a pessoa, alertar para pequenos descumprimentos, conversar e ouvir, pedir com gentileza. Essa maneira de comunicar pode evitar que coisas pequenas se tornem grandes problemas”, comenta Ubirajara.
As regras devem ser claras
A convenção e o regimento interno do condomínio são documentos que devem ser disponibilizados para todos os moradores, pois eles contêm todas as regras para preservação dos direitos de moradia tranquila, além dos direitos que preservem o valor patrimonial do imóvel individual e das áreas comuns. As regras e outras determinações contidas nestes documentos são aprovadas coletivamente, em reuniões de condomínio e requerem um quórum especial para aprovação de 2/3.
No entanto, as normas de convivência em um condomínio não podem ultrapassar os limites da legislação. A advogada Tiana Camardelli ressalta que os limites de fixação de regras pelo condomínio são as leis vigentes: o Código Civil e outras Leis Federais, Estaduais e Municipais que tratem sobre direitos reais e outros correlatos.
“Sobretudo, a Constituição Federal é um freio a que o condomínio pretenda impor restrição de direitos garantidos ao cidadão sobre a forma e uso de sua propriedade exclusiva, que seria da ‘porta para dentro’ de cada unidade. Tomando um exemplo, não é possível proibir a criação de animais domésticos dentro da propriedade exclusiva do condômino, desde que estes não ofereçam risco à saúde e segurança dos demais moradores. Também, desde que não interfiram na convivência urbana. O condomínio poderá, sim, estabelecer regras de uso e acesso pelos animais às áreas comuns. Qualquer regra imposta pelo condomínio que contrarie a Constituição Federal, o Código Civil e outras leis, poderá ser discutida judicialmente e, por certo, terá sua validade afastada”, explica Tiana.
Ela enfatiza que, sempre que houver dúvida quanto à validade destas regras frente à Constituição Federal, ao Código Civil e a outras leis vigentes, elas poderão ser questionadas na justiça.
Descumprimento gera penalidades
O condomínio pode estabelecer multas e restrições aos usos de espaços comuns pelo descumprimento das regras. Segundo aponta a advogada Tiana Camardelli, neste último caso, a restrição do uso de espaços comuns apenas se justificará se o descumprimento da regra tiver relação a este uso. Por exemplo, a danificação de móveis de salão de festa, impedindo o uso pelo condômino até que seja reparado o dano.
A administração do condomínio também poderá adotar medidas judiciais para paralisar o comportamento inadequado do condômino e ser indenizado pelos danos que este comportamento provoque. Tiana explica que, em casos extremos, com base no art. 1.337 do Código Civil, o condomínio poderá adotar medidas para a expulsão do morador, mesmo sendo ele proprietário da unidade individual.
Esta medida se dirige a situações realmente extremas, como a do condômino que, de forma reiterada, descumpre as regras de convivência, que é o chamado condômino antissocial, ou a do morador cuja permanência represente perigo aos demais, como no caso da identificação de prática de ato criminoso, este chamado de condômino nocivo.
“É importante indicar que para a expulsão do condômino pelo condomínio precisa garantir a ele o direito de defesa, como está no Enunciado nº 92 da I Jornada de Direito Civil e no Enunciado nº 508 da V Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal/STJ”, completa a advogada.
O fantasma da inadimplência
Um dos problemas que muitos condomínios enfrentam é a inadimplência, que acaba onerando os outros moradores e gerando custos maiores para o condomínio. No entanto, a cobrança também tem regras e limites que devem ser respeitados.
A advogada Laís da Costa Tourinho aponta que a primeira regra a se observar em caso de inadimplência de um condômino é a de total discrição e respeito nas cobranças. Não se pode constranger o condômino inadimplente. Também não é possível impedir que o inadimplente usufrua dos serviços do condomínio.
“Aconselho que, antes de ajuizar uma ação judicial, se proceda à cobrança amigável, com envio de notificação e que o condomínio seja flexível nos acordos, acatando parcelamentos e até concedendo desconto, se for viável. Isso porque o recebimento de valores amigavelmente é sempre melhor medida do que o ajuizamento de uma ação, que implica custo financeiro e também decurso de prazo cada vez mais longo para finalização dos processos”, analisa Laís.
Se a cobrança judicial for inevitável, pode-se ajuizar ação de execução, pois o Código de Processo Civil de 2015 expressamente incluiu o crédito de taxas de condomínio no rol de títulos executivos. Isso torna o trâmite da ação, em tese, mais rápido. Se o valor do débito for até 40 salários mínimos, os condomínios residenciais podem optar pelo ajuizamento da ação em Juizados Especiais Cíveis.
